在当前城市房价持续攀升的背景下，存在一种特殊的产权形式——小产权房，其价格同样呈现稳步上涨的趋势。小产权房在各大一线城市中扮演着独特的角色，主要面向刚需和投机两大群体。值得注意的是，热衷于投资房产的人群通常不会涉足小产权房市场。这是因为小产权房，也被称为农民房，主要位于城市快速扩张过程中未被拆迁的城中村和城乡结合部，由村民自行建造，且未向国家缴纳土地出让金，便直接进入市场流通。
尽管小产权房的手续存在诸多不完善之处，且不受国家法律体系的保护，但其价格优势使其在各大城市中备受刚需族和结婚族的青睐。究其原因，大城市中商品房的价格动辄每平米两三万、四五万，甚至高达七八万。一套普通的小两居，总价往往超过百万元。相比之下，小产权房的价格通常仅为商品房的一半，甚至低至三分之一。虽然缺乏法律保障且未缴纳土地出让金，但在中国大部分城市，小产权房的安全性相对较高。只要国家未明确指定某区域必须拆迁，自住小产权房似乎是一个较为经济的选择。
然而，小产权房并非没有风险。许多人对2021年初深圳房价的快速上涨记忆犹新，当时全国各地的炒房客纷纷涌入深圳，甚至出现了地下炒房组织，将房产证券化。这种操作方式是将一套价值1000万的房子分割成100份，每份10万，吸引更多普通人参与炒房。参与者集体出资购买房产，待升值后再出售，利润按投资比例分红。这种恶意炒房行为极易推高房价，因为对手已不再是个人，而是集体组织。中国政府迅速察觉到这一问题，打击了房产证券化交易组织，并对深圳的新房和二手房实施了更严格的限购政策。尽管商品房价格得到有效控制，但深圳的小产权房却迎来了价格暴涨的时期。
原因显而易见：小产权房并非国家认可的正规房产，属于村民集体所有制，其土地未缴纳出让金，自然无法获得房本。无房本意味着无法获得银行贷款，交易通常为私下进行，买卖双方仅签订合同，买方一次性支付房款。因此，大多数地区的小产权房交易不受限购和限售政策约束，因为其本身缺乏法律保护。尽管存在诸多风险，为何仍有大量人群争相购买小产权房呢？
这背后反映了现实困境：小产权房热销的城市往往是中国经济发达、人口聚集的重要区域。对于大多数普通人而言，尽管渴望购买正规商品房，但工资收入增长速度远不及房价上涨。许多年轻人在大城市打拼，到了适婚年龄却因无房而无法结婚，这种痛苦远大于购买小产权房的担忧。一个现实问题摆在眼前：没有房子就结不了婚，而购买小产权房可以解决燃眉之急。因此，许多年轻人在经济压力下无奈选择了购买小产权房自住。毕竟，一套小产权房的价格仅是附近正规商品房的一半，甚至在一线城市，小产权房每平米仅需几千元。面对高昂的房价，许多人选择通过信用卡和各类贷款渠道先解决眼前问题。
当然，小产权房也有其优势和劣势。首先，价格便宜，总价低，购房者压力小，买房过程相对轻松。其次，小产权房常被用于出租，因其总价低，且一线城市外地人口众多。装修好、配备家具的小产权房，出租价格与正规商品房并无显著差异。因此，若不考虑二次出售，纯粹用于出租，小产权房确实划算。第三，不限购政策尤为重要。许多在一线城市打拼的年轻人为了获得购房资格费尽心思。相比之下，小产权房避免了公寓商用水电不通燃气、物业费高昂等问题，更适合家庭长期居住。
然而，小产权房的风险也不容忽视。首先，小产权房不受国家法律保护，交易为私人行为。若出现手续问题或拆迁风险，原房主反悔或恶意提价，买方维权将十分困难。其次，小产权房为私人交易物品，原房主是否将房子抵押给他人，买方难以了解。第三，许多小产权房在建设完成前就已出售，但建设过程中可能出现危机，导致项目长期无法完工。若购房者已付款但无法入住，将面临诸多不确定性。第四，小产权房最大的风险在于：国家明确指出不会颁发正式房地产证。尽管目前不会清除小产权房，但若某区域被指定为建设用途，小产权房可能被列为违章建筑。届时，赔偿大概率将支付给当地村民，外地购房者将承担巨大风险。
总体而言，小产权房存在显著风险。正规商品房销售环节虽存在各种套路，但小产权房因其不受保护的性质，不仅套路更多，后期维权更加困难。因此，小产权房更适合以租为主，购买则需谨慎，其中蕴含着一定的赌博性质。