信息来源：时代财经 撰稿人：林心林
最终，郭广昌选择保留三亚亚特兰蒂斯，并未将其出售。
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2月10日，正在进行私有化操作的复星旅游文化集团（以下简称“复星旅文”，股票代码01992.HK）发布公告，透露公司正评估分拆三亚亚特兰蒂斯，并探讨在上海证券交易所进行独立REITs上市的可能性。
自项目投入运营以来，郭广昌多次在公开场合表达对三亚亚特兰蒂斯的重视，该项目也为上市公司带来了显著的经济效益。然而，大约一年前，路透社曾报道，复星集团正计划出售亚特兰蒂斯度假村的部分或全部股权，目的是为了减轻公司的债务压力。
从被置于待售名单到转向REITs，这个被誉为“现金奶牛”的亚特兰蒂斯，如今能否在市场上获得理想的估值呢？
业内领先的创收资产，年营业额曾高达17亿元
一年前，备受瞩目的三亚亚特兰蒂斯还是被列入出售名单的资产。
当时路透社的消息称，复星旅文的母公司复星国际已开始向潜在买家和顾问提供亚特兰蒂斯的相关资料，并进行了初步的非正式洽谈，主要接触对象包括中国的国有企业以及中东地区的财团，但具体的交易价格尚未公布。
一位熟悉海南当地文旅市场的资深业内人士当时向时代财经表示，亚特兰蒂斯此前确实在寻找买家，但由于资产规模庞大，很难找到有实力的收购方。
如今复星旅文选择通过REITs上市，一方面可能是因为出售进展不顺利，另一方面也符合复星系加速向轻资产模式转型的战略。
在去年底的第八届世界浙商上海论坛上，郭广昌明确表示要向轻资产运营模式转变，“复星过往的积累形成了我们的资产运营能力，未来我们要依靠专业能力来获取收益。”
而REITs作为一种金融工具，能够有效盘活重资产并获取流动资金，既能缓解复星系的债务问题，又能保留其项目管理权。一位不愿透露姓名的大宗资产分析师指出，目前中国公募REITs市场正在扩大规模，文化旅游基础设施REITs虽然仍处于早期探索阶段，但政策层面已经开始给予支持，“目前已有超过十只文旅REITs项目正在申报中。”
2024年7月，国家发展改革委发布了“1014号文”，将文化旅游基础设施REITs涉及的景区标准放宽到4A级以及配套酒店。
亚特兰蒂斯之所以能成为REITs的标的，与其“现金奶牛”的特性密切相关。
“亚特兰蒂斯”的创意源自迪拜的著名文旅项目亚特兰蒂斯度假村，每年都会前往该项目的郭广昌在2013年启动了中国版本的建造，2018年项目正式开业时，郭广昌在个人微信号上发文感叹，“我看着三亚亚特兰蒂斯，就像看着自己的儿子。”
这个拥有国内首家七星级酒店、失落的空间水族馆、水世界等设施的综合体，自开业以来就不断创造着可观的营收和利润。
2019年，亚特兰蒂斯的运营收入突破13亿元，到访人次超过520万；即使在疫情期间，三亚亚特兰蒂斯仍然保持着强大的吸引力，在2020-2021年分别实现了12.27亿元、14.55亿元的营业额，全年经调整EBITDA达到6.1亿元、6.5亿元。
2023年，三亚亚特兰蒂斯刷新了历年最高的营收记录，达到17.7亿元，经营利润为5.1亿元，是除外部收购的Club Med业务外，复星旅文旗下最赚钱的项目。
时代财经注意到，复星旅文在2月10日的公告中指出，整个亚特兰蒂斯度假村项目在2024年11月30日现况下的市值为130.01亿元，由复星旅文持有100%的股权。
三亚亚特兰蒂斯此前也曾尝试进行资本化运作。公告显示，该项目还有一笔70亿元的定期贷款抵押，到期日为2044年1月28日。这笔贷款是复星旅文于2020年发行的三亚亚特兰蒂斯资产支持专项计划，募资规模为70亿元。该笔CMBS以三亚亚特兰蒂斯的酒店和水上乐园物业作为抵押，以项目公司100%的股权及三亚亚特兰蒂斯的运营收入和应收账款作为质押。
然而，随着性价比消费趋势的兴起，三亚亚特兰蒂斯的盈利能力正受到挑战。
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2024年上半年，亚特兰蒂斯到访游客344万人次，平均客房入住率创历史新高，达到89.6%。但在营收和利润方面却出现了下滑，其中营业额录得5.04%的跌幅至8.66亿元；经调整EBITDA下滑约36.2%至2.94亿元。
关键原因在于酒店房价的调整。
根据过往财报，自开业以来，酒店业务持续为亚特兰蒂斯贡献收入，酒店平均房价从2018年的1915元，逐年波动上涨至2022年的2440元；在部分节假日，房价和客房收入更是节节攀升。如在2023年五一假期、2024年春节，亚特兰蒂斯平均每日房价约为4346元、5786元，其中最贵的房型皇家套房房价一度达到28.8万元/晚。
而自2024年起，亚特兰蒂斯所在的海南文旅市场遭遇了困境，即使是国庆黄金周等节假日也未能达到预期。
复星旅文在财报中称，受国内旅游住宿市场供需关系变化的影响，为保持产品的竞争力，公司主动采取了灵活的定价策略，2024年上半年亚特兰蒂斯的客房平均每日房价为2043.8元，较2023年同期下降15.1%。“海南三亚的其他酒店及度假村由于市场整体疲软而降价，游客和客户对价格也更加敏感。”
深圳莫斯奇诺酒店管理高级合伙人孙猛提供了一组调研数据，以三亚13家高端酒店为例，2024年国庆期间，平均房价下调了24.7%；2025年春节，三亚酒店整体市场OCC、ADR、PevPar较2024年同期分别下降了0.2%、13.1%、13.3%，“去年以来三亚各家酒店都加大了促销力度。”
亚特兰蒂斯也不例外，有三亚酒店从业者表示，去年节假日期间亚特兰蒂斯的最低渠道价可低至1200元/晚。孙猛也透露，2024年全年亚特兰蒂斯的平均房价已经不足2000元。
在公告中，复星旅文也提到了由于三亚亚特兰蒂斯房价下降，影响了整个项目及公司整体的收入和利润表现。“亚特兰蒂斯的房价近年一直处于下降通道，加上可售房源已经基本出售，营业收入和利润都已经透支，后劲不足了。”旅游酒店行业高级经济师赵焕焱对时代财经分析说。
据悉，三亚亚特兰蒂斯项目还包括棠岸地产配套，总共为1004个可销售住宅度假单位，其中包括197个别墅和807套度假公寓。
据时代财经整理，在2018-2019年，由于可售房源大量交付，复星旅文分别确认收入33.9亿元、34.3亿元，回笼现金近70亿元，占总投资的七成。而截至2024年上半年，亚特兰蒂斯没有物业销售及建筑服务所产生的收入。
这意味着，如今亚特兰蒂斯的市场估值，更多取决于酒店房源出租、观光游乐项目门票、商业零售出租等带来的收益，而这些收益与当前三亚乃至海南旅游业的整体状况密切相关。
郭广昌投入了大量心血的明星项目亚特兰蒂斯，在转道REITs后的未来走向仍然引人关注。