来源:金融时报
对于在2020年1月1日之前发放的商业性个人住房贷款，或者虽已签订合同但尚未发放的贷款，特别是那些采用浮动利率并依据贷款基准利率定价的贷款，借款人正面临一个重要的抉择：是将贷款的定价基准调整为LPR加减点模式，还是转为固定利率模式。
这两种定价方式的差异是什么？哪种选择更为经济？具体的操作流程又是怎样的？又有哪些需要注意的事项？
首先需要明确的是，虽然上述的转换工作已于3月1日正式启动，但整个转换过程将持续至8月31日，这意味着借款人拥有充足的时间去深入了解相关信息，并在充分调研的基础上，结合自身的实际情况做出最合适的决定。
定价基准的变革
提及LPR，许多人对这一概念感到陌生，更不清楚将房贷定价基准转换为LPR的逻辑和原理。实际上，只要理解“定价基准”这一核心概念，便能够清晰地把握此次转换的本质。
在申请房贷时，人们普遍关注能否获得利率折扣，即能否在基准利率的基础上进行优惠。例如，当基准利率为4.9%时，若能够打九折，那么实际执行的利率将降至4.41%。在这里，基准利率就是房贷定价的基准。
此次转换的核心在于“定价基准”发生了转变，从之前的依据“基准利率”定价，转变为参考“LPR”定价。
LPR，即贷款市场报价利率，其全称为“贷款市场报价利率”，简单来说，是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价，形成的贷款市场报价利率，每月20日（遇节假日顺延）对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种。
那么，为何要将房贷的“定价基准”从基准利率转为LPR？“与基准利率相比，LPR的市场化程度更高，能够及时反映市场利率的变化。”央行相关负责人表示，为深化利率市场化改革，进一步推动LPR的运用，央行此前已正式发布公告，要求实施存量浮动利率贷款定价基准转换工作。
上述负责人指出，目前大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准，但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率，而非LPR。自2015年10月以来，贷款基准利率一直保持不变，然而自2019年8月以来，LPR已多次下降。
“因此，为保护借贷双方的合法权益，央行决定自2020年3月1日起，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。”该负责人强调。
值得注意的是，此次转换工作不仅限于房贷，还包括企业贷款、个人消费贷款等。就房贷而言，仅包含商业性个人住房贷款，以及组合贷款中的商贷部分，不涉及公积金个人住房贷款；同时，固定利率贷款、2020年底前到期的个人住房贷款、已参考LPR的浮动利率贷款也无需转换。
LPR与固定利率的选择
值得注意的是，转换的选项并非只有LPR一个，借款人也可以选择将房贷转为固定利率。那么，这两种转换方式有何不同？哪种更为划算？
多位业内人士表示，两种转换方式各有优劣，具体如何选择取决于借款人自身的判断，特别是对未来利率走势的判断。如果你认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更为有利；如果认为未来LPR可能会上升，那么转换为固定利率将更具优势。
“需要注意的是，在基准利率的定价方式下，一般按比例浮动，如基准利率上浮10%、下调15%等；在LPR的定价方式下，则按照加减点数来浮动，如LPR加40个基点、减30个基点。”中国工商银行北京分行相关负责人解释说。
他介绍，假设你目前的房贷为10年期、利率为基准利率打七折，转换为LPR以后，并不是在LPR的基础上打七折。
“转换前，贷款基准利率是4.9%，打七折后的实际执行利率是3.43%，转换成LPR后，贷款的实际执行利率依然为3.43%，但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点。”该负责人说，转换后，10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，为4.8%，因此，该笔贷款的定价方式转换为：在5年期以上LPR的基础上减137个基点，即减去1.37%，加点数值为“-137”，该数值在合同剩余期限内固定不变。
如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内，他的房贷都将执行3.43%这个利率。
如果借款人选择转为参考LPR定价，其房贷利率水平将按照“5年期以上LPR－1.37%”来确定。
那么问题来了，众所周知，LPR每月20日对外公布一次，相应的房贷实际执行利率也会每个月变化一次吗？
答案是否定的，这里涉及“重定价日”和“重定价周期”两个关键概念。前者是指，你和银行约定的利率调整日子，即“何时调整”，通常为每年的1月1日，或每年与贷款发放日相对应的日期；后者则是指“多久调整一次”，即调整频率，通常为一年。
也就是说，从转换后到第一个重定价日前，上述借款人的房贷利率仍是3.43%，从第一个重定价日起，其房贷利率变成“当时最新的5年期LPR－1.37%”，以后每个重定价日都以此类推。
“你的房贷做LPR转换了么？”“如果转成固定利率是不是更好？”“究竟要如何选择？”作为一项与百姓“钱袋子”密切相关的业务，个人住房贷款的利率变动总能引发社会关注。
多渠道办理 实时生效
不难看出，如果未来LPR会持续下降，那么把房贷利率转换为参考LPR定价会更划算。目前从多家商业银行的反馈看，对LPR持下降预期的借款人较多，选择LPR选项的人数多于选择固定利率的人数。
需要注意的是，根据监管层部署，转换工作原则上要于2020年8月31日前完成，如果借款人有转换需求，建议在此时间节点前与相应金融机构协商。
此外，如果贷款存在共同借款人，需要所有共同借款人均同意变更后，才能实施定价基准转换。
如何办理呢？以工行为例，该行目前提供手机银行、智能柜员机、短信银行等多种受理渠道。“疫情期间，建议借款人通过手机银行办理，如果确实需要线下办理，建议等到疫情结束后。”该行相关负责人说。
从线上办理渠道看，借款人可登录工行手机银行APP，按照“最爱、全部、存贷款、利率基准转换、一键转换”路径点击，按提示操作办理即可。
“如果你是借款合同中的共同借款人，且已在工行预留手机号，在主借款人发起定价基准转换后，你将收到工行95588发送的定价基准转换变更确认短信，此时，你可以直接回复该短信完成定价基准变更确认。”上述负责人说，这一银行短信功能预计将于4月中旬上线。
至于转换的生效时间，通常情况下是“实时生效”。例如，在手机银行办理定价基准转换时，如果合同清单中某一笔合同的右上角显示“已按LPR定价”，则说明已经变更成功。
但是，如果你的贷款存在共同借款人，则需要所有共同借款人在主借款人发起变更的当天24点前完成变更确认，定价基准变更才能生效。
相应地，银行会在定价基准变更成功或失败后，向借款人在该行预留的手机号发送短信提醒，建议借款人及时留意相关信息。
最后要提醒的是，根据央行政策要求，将定价基准转换为LPR后，不可再转回按照基准利率定价，也就是说，定价基准只能转换一次，借款人应在审慎思考后作出理性选择。（记者 郭子源）